【大民探盘】杨浦滨江顶流返场！实测缦云上海：12.1万/㎡精装大平层，2300万起值不值得抢？
最近后台的高端改善咨询彻底炸了，核心诉求高度聚焦：2000万-4000万预算，想在上海滨江板块找一套“兼顾圈层纯度、产品质感与板块潜力”的顶流豪宅——既要一线滨江景观，又要成熟生活配套，还要有足够的产品辨识度，最好能避开同质化竞争。
刚好上周，杨浦滨江的顶流豪宅「缦云上海」正式官宣本周五开盘，推出190-330㎡精装大平层，共140套房源，均价12.1万/㎡，总价区间约2300万-4000万。作为2023年上海2000万+豪宅市场的“销冠级选手”（认购量占全市25%，每4套就有1套是它），这次二期返场直接点燃了上海高端楼市。
作为常年扎根沪上高端新房市场的探盘博主，大民自然不能错过这场“豪宅盛宴”。专门抽了整整一天时间，从杨浦滨江板块兑现度、项目产品力实测、户型空间体验，到周边配套细节，给大家做一次全方位的深度测评。看看这套号称“杨浦滨江封面作品”的豪宅，到底是真·顶流品质，还是靠板块热度收割的“智商税”？
（注：本文所有内容均为大民实地探访+公开信息整理，无任何商业推广成分，观点客观中立，数据真实可查，供各位高端改善购房者参考。）
很多购房者对杨浦的印象还停留在“老工业区”“高校聚集区”，但其实近几年杨浦滨江的定位早已完成迭代升级。在上海2035规划中，杨浦滨江是“上海2035全世界城市核心功能承载区”的重要组成部分，更是“世界会客厅”的关键节点。这种“滨江资源+科创产业+人文底蕴”的三重优势，让杨浦滨江从传统工业区，逆袭成为上海高端改善市场的“香饽饽”。
大民这次探盘特意先绕着杨浦滨区暴走了一圈，最大的感受是：这里的“兑现度”和“成长力”远超预期，完全不是停留在规划图上的概念，这也是「缦云上海」能持续热销的核心底层逻辑。
上海的滨江板块向来是豪宅的“黄金赛道”，从黄浦江上游的徐汇滨江、前滩，到下游的杨浦滨江、北外滩，每一段滨江都有自己的独特定位。和徐汇滨江的艺术调性、前滩的国际住区定位不同，杨浦滨江主打“科创+生态”双驱动。
根据规划，杨浦滨江沿线正在打造“长阳秀带”科创走廊，聚集了大量人工智能、生物医药、数字化的经济等新兴起的产业企业。目前已经落地了字节跳动、美团、哔哩哔哩等头部企业的区域总部，带来了大量高收入的科创精英人群。这些人群正是高端豪宅的核心购买力，也为板块的长期价值提供了坚实支撑。
更关键的是，杨浦滨江的滨江资源正在加速兑现。全长15.5公里的杨浦滨江岸线%以上实现贯通开放，打造了多个主题公园和滨江绿地。大民实地体验了一下，滨江步道干净整洁，江风拂面，视野开阔，完全不输徐汇滨江。而且相比其他滨江板块的“拥挤感”，杨浦滨江的人流相对较少，居住舒适度更高。
高端改善人群对交通的需求，不仅是“便捷”，更是“高效”和“舒适”。「缦云上海」的交通配套完全能满足这一需求。项目周边有地铁18号线号线两条轨交线号线分钟左右可达。
从项目出发，乘坐18号线号线，抵达新天地、虹桥机场；乘坐12号线则能直达南京西路、漕河泾等商圈。对于在市区核心商圈或科创园区工作的购房者来说，通勤效率很高。
自驾出行也十分便捷。项目周边有内环高架、中环高架、杨浦大桥等快速通道，从项目出发，经内环高架20分钟就能抵达陆家嘴；经中环高架30分钟可达虹桥枢纽；经杨浦大桥15分钟就能到浦东张江科创区。不过客观说，早晚高峰时段内环高架、杨浦大桥会有一定拥堵，自驾通勤需要预留充足时间。
高端改善家庭对商业配套的要求是“多元化”和“高品质”，既要满足日常购物需求，也要有高端消费场景。「缦云上海」周边的商业配套已经很成熟，完全能满足这一需求。
项目3公里范围内有多个大型商业综合体，比如合生汇、龙湖天街、紫荆广场等。其中合生汇是杨浦最成熟的高端商圈之一，总建筑面积超20万㎡，涵盖了高端餐饮、奢侈品零售、亲子游乐、影院等多种业态，能满足全龄段的高端消费需求。大民实测了一下，从项目驾车到合生汇仅需5分钟，步行也就20分钟左右，非常方便。
除了大型商业体，项目周边还有不少社区商业，比如便利店、水果店、高端生鲜超市等，能满足日常的生活需求。未来，随着杨浦滨江的逐步发展，还会有更多高端商业配套落地，商业氛围会更加浓厚。
当然，杨浦滨江也不是完美的。大民在探盘过程中发现，板块最大的短板是高端医疗配套的缺失。目前项目周边3公里范围内，没有三甲医院，现有医疗机构以社区卫生服务中心和二级医院为主，比如杨浦区中心医院（二级甲等）。虽然能满足日常小病小痛的需求，但对于有老人、小孩的高端改善家庭来说，三甲医院的缺失还是一个不小的遗憾。不过好在项目距离新华医院（三甲医院）车程约15分钟，能在某些特定的程度上弥补这一短板。
另外，杨浦滨江部分区域还保留着老工业基地的痕迹，城市界面相对陈旧，需要一段时间进行更新改造。不过这也是板块的“成长空间”所在，随着旧改的推进，未来板块的城市界面和居住品质还会促进提升。
「缦云上海」作为杨浦滨江的顶流豪宅，2023年能在上海2000万+豪宅市场占据25%的认购量，自然有其核心竞争力。大民从实地体验出发，逐一拆解项目的核心卖点，看看到底是不是线. 产品定位：纯高端改善，居住纯粹性拉满
现在很多豪宅项目为了追求去化，会“高低配”（大平层+小户型），导致小区居住人群杂乱，影响高端改善体验。而「缦云上海」坚持纯高端改善定位，此次推出的房源全部是190-330㎡的大平层，没有规划任何刚需小户型。这种纯大户型的规划，保证了小区居住人群的纯粹性，也奠定了项目的高端圈层基础。
大民从售楼处了解到，项目一期的业主主要是科创企业创始人、金融机构高管、知名律师/医生等精英人群，圈层纯度很高。对于高端改善人群来说，圈层资源和居住品质同样重要，纯粹的圈层能带来更多的社交价值和资源整合机会，这也是「缦云上海」的核心吸引力之一。
12.1万/㎡的均价，精装标准自然是购房者最关心的问题之一。大民专门参观了项目的精装样板间，总体感受是“顶级配置+细节用心”，全部符合豪宅的定位。
从装修品牌来看，项目选用的都是全球顶级品牌：卫浴洁具用的是瑞士顶级品牌Laufen（劳芬）和德国高端品牌Dornbracht（当代），这两个品牌都是豪宅的“标配”，品质和质感都很出色；厨房电器选用的是德国美诺（Miele）和博世（Bosch），涵盖了油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机等全套厨房电器，满足高端烹饪需求；全屋配备了新风系统、地暖、中央空调“三大件”，而且都是一线品牌，能满足多种季节的居住需求。
细节设计方面，项目也考虑得非常周到：入户玄关设置了感应灯和智能鞋柜，晚上回家不用摸黑找开关，鞋柜还带有杀菌、除湿功能；厨房台面做了挡水条和防滑处理，防止水流溢出，操作台面采用了石英石材质，耐磨耐脏；卫生间做了干湿分离，而且都有超大窗户，通风采光好，不容易滋生细菌；所有卧室都带有全景飘窗，不仅增加了采光和视野，还拓展了使用空间，比如可以在飘窗上做个休闲区，喝茶、看书都非常惬意。
更值得一提的是，项目还配备了全屋智能系统，业主能够最终靠语音或手机APP控制灯光、窗帘、空调、地暖等设备，提升了居住的便捷性和科技感。不过客观说，项目的智能系统在操作流畅度上还有提升空间，和专门的智能家居品牌相比还有一定差距。
「缦云上海」引入了世界级的奢华酒店服务理念，致力于为业主提供“从休闲娱乐到商业活动，再到私人定制”的全维度服务。大民实地体验了一下项目的会所，会所内配备了恒温泳池、健身房、瑜伽室、私人宴会厅、商务会议室等高端配套，完全能满足业主的日常休闲和商务需求。
比如恒温泳池，采用了无边际设计，水质清澈，周边配备了休息区和更衣室，私密性很强；健身房配备了全套进口健身设备，还专门设置了瑜伽室和动感单车房，满足多种的健身需求；私人宴会厅可以容纳20-30人聚餐，适合举办家庭聚会或小型商务宴请；商务会议室配备了先进的投影设备和音响系统，方便业主举办商务会议。
社区的归家动线也非常有仪式感。从小区入口开始，依次是酒店式落客区、迎宾水景、中央花园、单元入户大堂，层层递进的设计，让回家变成了一场沉浸式的休闲体验。酒店式落客区宽敞大气，能直接下车进入大堂，雨天不用淋雨；中央花园种植了大量名贵绿植花卉，搭配景观小品和水系，氛围感十足；单元入户大堂挑高6米，采用了大理石墙面和地面，质感十足。
得房率是衡量房子性价比的重要指标之一，尤其是在豪宅市场，高得房率意味着更多的使用空间。「缦云上海」的得房率高达80%，这在高层豪宅中实属难得。要知道，上海大多数高层豪宅的得房率都在70%-75%之间，80%的得房率意味着同样的建筑面积，「缦云上海」能获得更加多的使用空间。
大民实测了一下190㎡的户型，实际使用面积大概在152㎡左右，比同面积段得房率75%的项目多了9.5㎡的使用空间，相当于多了一个小书房的面积。对于高端改善家庭来说，更多的使用空间意味着更舒适的居住体验，这也是项目的核心竞争力之一。
户型是高端改善家庭置业的核心考量因素之一，「缦云上海」此次推出的190-330㎡大平层，覆盖了不同高端改善家庭的需求。大民专门实测了三个主力户型，看看实际居住体验到底怎么样。
190㎡四房是项目的入门级户型，总价约2300万，是很多高端改善家庭的首选。大民实测下来，这个户型的空间利用率很高，完全不像190㎡的房子，空间感非常惊艳。
户型整体是四开间朝南的设计，采光面达到了14米左右，整个房间都非常明亮；客厅面宽达到了6.2米，连接南向的超大阳台，阳台宽度和客厅一致，长度达到了8米，不仅视野开阔，还能作为休闲区或观景区，摆放几张沙发和茶几，喝茶、聊天、观景都非常惬意；主卧是套间设计，带独立卫生间、步入式衣帽间和全景飘窗，实测面积达到了25㎡左右，放一张2.2米的大床+两个床头柜+一个梳妆台，还有足够的活动空间；三个次卧面积都在12㎡以上，最小的次卧也能放下1.8米的床，完全能满足共同生活的亲属的居住需求。
细节方面，这个户型的厨房是中西厨设计，中厨用来日常烹饪，西厨可拿来做早餐、烘焙，满足了不同的烹饪需求；三个卫生间都做了干湿分离，而且都有超大窗户，通风采光好；入户玄关很大，可以做一个大型的收纳柜和换鞋凳，实用性很高；所有卧室都带有全景飘窗，增加了空间的实用性和采光。整体看来，这个户型适合预算有限的高端改善家庭，性价比很高。
260㎡五房是项目的主力户型，总价约3150万，适合三代同堂或有二胎的高端改善家庭。大民实测下来，这个户型的空间舒适度和实用性都非常高，能满足全生命周期的居住需求。
户型整体是五开间朝南的设计，采光面达到了16米左右，采光和通风都非常好；客厅面宽达到了7.5米，连接南向的超大阳台，阳台面积达到了20㎡左右，不但可以作为休闲区，还能打造一个小型花园，摆放一些绿植和花卉，提升居住的品质感；主卧是豪华套间设计，带独立卫生间、步入式衣帽间、书房和全景飘窗，实测面积达到了40㎡左右，空间非常宽敞，完全能满足高端改善家庭的居住需求；四个次卧面积都在15㎡以上，其中两个次卧带独立卫生间，私密性很强，适合老人或子女居住。
细节方面，这个户型的厨房是超大中西厨设计，中厨配备了全套进口电器，西厨设置了岛台，不仅操作空间大，还能作为家庭互动的空间；四个卫生间都做了干湿分离，而且都采用了高端卫浴品牌，质感十足；入户玄关设置了智能门禁系统和大型收纳柜，安全性和实用性都很高；全屋配备了智能控制管理系统，能实现灯光、窗帘、空调等设备的智能控制。整体看来，这个户型的空间感和舒适度都非常高，是高端改善家庭的优质选择。
330㎡六房是项目的顶豪户型，总价约4000万，适合追求极致居住体验和身份地位的顶级改善家庭。大民实测下来，这个户型的奢华感和空间感都非常惊艳，完全能满足顶级改善家庭的需求。
户型整体是六开间朝南的设计，采光面达到了18米左右，整个房间都非常明亮；客厅面宽达到了9米，连接南向的超大露台，露台面积达到了30㎡左右，业主可以在露台上打造一个私人花园、烧烤区或观景台，享受极致的滨江景观；主卧是超豪华套间设计，带独立卫生间、双步入式衣帽间、书房、化妆间和全景飘窗，实测面积达到了60㎡左右，空间非常宽敞，完全能满足顶级改善家庭的居住需求；五个次卧面积都在18㎡以上，其中三个次卧带独立卫生间，私密性很强，适合共同生活的亲属或客人居住。
细节方面，这个户型的厨房是顶级中西厨设计，中厨配备了全套美诺电器，西厨设置了超大岛台和酒柜，不仅操作空间大，还能作为高端社交的空间；五个卫生间都采用了劳芬和当代的顶级卫浴产品，其中主卧卫生间还配备了智能马桶、按摩浴缸和双台盆，奢华感十足；入户玄关挑高8米，采用了大理石墙面和地面，搭配艺术吊灯，彰显身份地位；全屋配备了全屋智能系统和中央新风系统，能实现恒温、恒湿、恒氧的居住环境。整体看来，这个户型的奢华感和空间感都非常高，是顶级改善家庭的不二之选。
对于高端改善家庭来说，周边配套的完善程度和品质直接影响居住品质。大民这次探盘，专门对「缦云上海」周边的教育、医疗、休闲等配套进行了实测，看看是否能满足高端改善家庭的全需求。
教育是高端改善家庭最关心的配套之一，「缦云上海」周边的教育资源非常优质，全龄教育体系已经成型。项目周边3公里范围内有多个优质学校，比如上海理工大学附属小学、上海理工大学附属中学、杨浦中学、民办兰生复旦中学等。这些学校都是杨浦区的优质学校，教学质量有保障。
大民实测了一下，从项目到上海理工大学附属小学的距离大概是1.5公里，开车5分钟左右就能到；到民办兰生复旦中学的距离大概是2公里，开车8分钟左右就能到。对于有孩子的高端改善家庭来说，优质的教育资源能为孩子的成长提供良好的保障。
医疗配套方面，项目周边现有杨浦区中心医院（二级甲等）、杨浦区平凉社区卫生服务中心等医疗机构，这些医院能满足日常的医疗需求，比如感冒、发烧、体检等。大民实测了一下，从项目到杨浦区中心医院的距离大概是1公里，步行15分钟左右就能到，非常方便。
如果需要高端医疗服务，项目距离新华医院（三甲医院）车程约15分钟，距离复旦大学附属肿瘤医院（三甲医院）车程约20分钟，能在某些特定的程度上满足高端改善家庭的医疗需求。不过客观说，项目周边缺乏顶级的高端私立医院，这对于部分有高端医疗需求的业主来说，可能是一个小遗憾。
杨浦滨江的生态环境是其核心优势之一，「缦云上海」周边有多个滨江绿地和主题公园，休闲资源很丰富。项目距离杨浦滨江绿地步行仅500米，大概5分钟就能走到；距离平凉公园步行1公里，15分钟左右就能到；距离黄兴公园车程约10分钟。
大民实测了一下杨浦滨江绿地，这里的江景视野非常开阔，步道干净整洁，还有专门的骑行道和跑步道，是日常休闲锻炼的好地方。早上可以在这里晨跑、练瑜伽，晚上可以和家人一起散步、看江景，非常惬意。平凉公园则是一个传统的城市公园，里面绿树成荫、湖水清澈，适合老人和小孩休闲游玩。
「缦云上海」此次开盘均价12.1万/㎡，总价区间约2300万-4000万。这样的价格在上海豪宅市场处于什么水平？性价比到底高不高？大民专门对比了周边的新房、次新房和同价位其他板块的豪宅项目，给大家做一个详细的分析。
目前杨浦滨江的新房项目不多，周边在售的新房均价大概在11.5万-12.5万/㎡左右，和「缦云上海」的均价基本相当。但从产品力来看，「缦云上海」的优势很明显。首先是户型设计，周边新房的大平层户型大多存在空间利用率低、采光通风差等问题，而「缦云上海」的户型设计合理，空间利用率高，采光通风好；其次是精装标准，周边新房的精装标准大多在5000-8000元/㎡，而「缦云上海」的精装标准达到了15000元/㎡以上，选用的都是全球顶级品牌；另外是社区配套，周边新房的社区配套相对简单，而「缦云上海」配备了恒温泳池、健身房、私人宴会厅等高端配套，居住体验更好。
周边次新房的均价大概在12.5万-13.5万/㎡左右，比「缦云上海」的均价高4000-14000元/㎡。而且次新房大多是毛坯交付，需要额外花钱装修，按照目前上海高端装修标准，一套200㎡的房子装修费用大概在50-80万左右，而「缦云上海」是精装修交付，能节省不少装修成本和时间成本。
另外，次新房的户型设计比较老旧，大多没考虑到现代高端改善家庭的居住需求，比如没有独立玄关、卫生间没有干湿分离等；而「缦云上海」的户型设计更符合现代高端改善家庭的需求，空间布局合理，细节设计用心。同时，次新房的社区配套也比较陈旧，没有恒温泳池、健身房等高端配套，居住品质不如「缦云上海」。
2300万-4000万的预算，在上海其他板块能买到什么样的豪宅？大民做了一个对比：在徐汇滨江，这个预算只能买到150-200㎡的大平层；在陆家嘴，只能买到180-220㎡的大平层；而在杨浦「缦云上海」，能买到190-330㎡的大平层，居住空间感和舒适度都更好。
对于在杨浦、浦东张江、虹口等区域工作的高端改善人群来说，选择「缦云上海」，既能享受成熟的生活配套和优越的生态环境，又能节省通勤时间，性价比很突出。不过客观说，这样的价格对于大多数购房者来说压力依旧很大的，更适合资金实力丰沛雄厚的高端改善家庭。而且项目的顶豪户型总价高达4000万，需要购房者有很强的资金实力。但整体看来，在2300万-4000万高端改善市场中，「缦云上海」的性价比还是很高的。
原始材料中提到，上海第三批次土拍中，杨浦平凉地块的楼板价已超过8万/㎡，溢价率达到21%。按照土拍价格推算，未来该地块的新房均价非常有可能会达到14万-15万/㎡，比「缦云上海」目前12.1万/㎡的均价高出不少。这也代表着，「缦云上海」目前的价格具有一定的“倒挂优势”，未来升值潜力可观。
大民也核实了这一土拍信息，平凉地块确实位于杨浦滨区，距离「缦云上海」仅1.5公里左右，地块性质为住宅用地，容积率2.5。按照目前的市场行情，该地块未来推出的新房项目，定位很可能和「缦云上海」类似，主打高端改善大平层。这也从侧面印证了杨浦滨江高端楼市的潜力，以及「缦云上海」的性价比优势。
通过这次实地探盘，大民对「缦云上海」有了一个全面的了解。这一个项目的优点很明显：板块发展的潜在能力大、交通便利、商业配套成熟、产品力突出（纯高端定位+顶级精装+优质户型）、性能好价格低、圈层纯粹。但也有一些必须要格外注意的地方：高端医疗配套不足、部分区域城市界面陈旧、顶豪户型金钱上的压力大。那么，哪些人适合买这一个项目？购买时必须要格外注意什么？大民给大家提几点建议。
（1）在杨浦、浦东张江、虹口、陆家嘴等区域工作的高端改善人群。这一个项目距离这些区域通勤都十分便捷，适合在这些区域工作的科创企业创始人、金融机构高管、知名律师/医生等精英人群。
（2）注重圈层资源和居住品质的高端改善家庭。项目的纯高端定位保证了圈层的纯粹性，顶级的精装标准和优质的户型设计能满足高端改善家庭对居住品质的需求。
（3）追求生态环境和滨江资源的高端改善家庭。项目距离杨浦滨江绿地仅500米，能享受优越的生态环境和江景资源，适合喜欢休闲养生的高端改善家庭。
（4）预算2300万-4000万，想在上海滨江板块找超高的性价比豪宅的购房者。这个预算在「缦云上海」能买到宽敞的精装大平层，性价比很突出，适合预算匹配的高端改善家庭。
（1）高端医疗配套的缺失。项目周边没有三甲医院，需要驱车前往新华医院等三甲医院，对于有老人、小孩的高端改善家庭来说，需要提前考虑这一因素。
（2）户型选择。190㎡户型适合预算有限的高端改善家庭，空间利用率高；260㎡户型适合三代同堂或有二胎的高端改善家庭，空间舒适度高；330㎡户型适合追求极致居住体验的顶级改善家庭，但价格较高，需要评估资金实力。
（3）城市界面的更新时间。项目周边部分区域城市界面相对陈旧，需要一段时间进行更新改造，购房者需要有一定的耐心。
（4）购房资格和金钱上的压力。项目的总价区间在2300万-4000万左右，需要购房者有上海购房资格，而且首付比例较高（首套房35%，二套房70%），购房者需要评估自己的资金实力，避免压力过大。
总的来说，「缦云上海」是一个优缺点都显而易见的项目，但优点远大于缺点。从板块来看，杨浦滨江是上海滨江的下一个价值高地，科创产业和滨江资源双重驱动，发展的潜在能力很大；从产品来看，项目纯高端定位，顶级精装标准、优质户型设计和高端社区配套，在同价位项目中竞争力很强；从价格来看，12.1万/㎡的均价，对比周边土拍价格和同价位其他板块，性价比非常突出。
对于在杨浦、浦东张江等区域工作的高端改善人群，以及注重圈层资源、居住品质和生态环境的家庭来说，「缦云上海」是一个很值得着重关注的项目。当然，购买时也必须要格外注意高端医疗配套不足、户型选择、城市界面更新时间等问题，理性决策。
最后，大民给这一个项目打一个综合评分：8.8分（满分10分）。扣分项主要是高端医疗配套不足、部分区域城市界面陈旧、顶豪户型价格较高，加分项则是板块发展的潜在能力大、产品力突出、性能好价格低、交通便利、圈层纯粹。如果你的预算在2300万-4000万，想在上海滨江板块找一个超高的性价比的高端豪宅，不妨去实地看看这一个项目，相信不会让你失望。
互动环节：你觉得「缦云上海」这一个项目怎么样？2300万-4000万预算，你会选择杨浦滨江还是徐汇滨江、前滩等其他板块？欢迎在评论区留言讨论！
